Inbreng van de gebruiker wordt steeds meer als een belangrijke factor gezien bij het ontwerp en het beheer van vastgoed. Bij het ontwerpen van winkelcentra is dit echter geen dagelijkse praktijk. De retailers raken over het algemeen pas betrokken nadat het ontwerp klaar is. De oorzaken van het ontbreken van invloed van gebruikers aan het begin van het ontwikkelingsproces, waar het ontwerpproces deel van uitmaakt, zijn divers.

Uit een gesprek met de heer Huijerjans van 3W Vastgoed, blijkt dat het veel te doen heeft met tijd. Het ontwikkelingsproces duurt meerdere jaren. De ontwikkelaar baseert zijn keuzes op een prognose van de markt op het moment dat het project wordt opgeleverd. Wanneer er aan het begin van het proces een overleg wordt gestart met meerdere gebruikers, is het moeilijk te bepalen hoe lang dat gaat duren. Dit komt omdat niet elke retailer dezelfde wensen heeft. Daardoor is het moment van oplevering nog moeilijker in te schatten, waardoor prognoses over de afzetmarkt op het moment van oplevering minder zeker zijn. De ontwikkelaar ziet het betrekken van retailers dus als een tijdsrisico. Daar komt bij dat de tijdsspanne die de projectontwikkelaar gebruikt voor zijn prognose over het algemeen niet gelijk is aan de focus van de retailer. De retailer kijkt naar het huidige consumentenvertrouwen en ontwikkelingen op korte termijn. Dit heeft te maken met het feit dat retailers snelle wisselingen ondervinden in hun liquiditeitenpositie, wat investeringsbeslissingen beïnvloedt. De retailer reageert veel gevoeliger op marktontwikkelingen dan de projectontwikkelaar. Dit leidt ertoe dat beide partijen verschillende visies hebben, bijvoorbeeld op het gebied van te ontwikkelen winkeloppervlak.

Een andere oorzaak is dat er lange tijd sprake is geweest van een aanbodmarkt. De eerste winkelcentra werden, aan het einde van de 19e eeuw, gebouwd voor specifieke retailers (onder andere de eerste warenhuizen) en voor een specifieke doelgroep; rijke, deftige burgers. Een voorbeeld hiervan is De Passage in Den Haag. Pas na de tweede wereldoorlog werden vele nieuwe centra planmatig ontwikkeld, in het kader van het opbouwen van een functioneel-hiërarchisch winkelapparaat. Deze winkelcentra werden ontwikkeld volgens Amerikaans voorbeeld en zonder veel inbreng van retailers. De heer Lantinga [NRW, 2005], voormalig directeur Ahold Vastgoed, merkt daarover op dat er tijdenlang enorme krapte in winkelruimte is geweest. “Het maakte niet uit welk project je ontwikkelde, het werd toch wel gevuld.” De nadruk lag op het realiseren van winkeloppervlak dat volgens distributie planologisch onderzoek haalbaar was. Dit betekent ook dat er geen specifieke doelgroep meer was, maar gekeken werd naar de sociaaldemografische gegevens van het verzorgingsgebied. Retailers stonden in de rij voor winkelruimte, waardoor kwantiteit en snelheid de overhand kregen ten koste van kwaliteit. Sinds de jaren ’80 van de vorige eeuw nam het draagvlak voor nieuwe centra af en de rol van de retailer in het ontwikkelingsproces weer toe. De heer Kloos van A.S. Watson Group zegt hierover in het NRW Jaarboek: “In de begintijd luisterde men heel goed. Toen volgde een lange periode dat men dacht het wel te weten. Gelukkig wil men tegenwoordig wel weer luisteren naar de retailers en dat vind ik een gezond verschijnsel”.

Blaat